Häuslebauer und -käufer nehmen immer höhere Summen auf

Den Anstieg der Immobilienpreise in deutschen Städten konnte auch die Coronakrise bisher nicht stoppen, sondern allenfalls abschwächen. Vor allem Eigentumswohnungen verteuerten sich nicht mehr so stark, während die Kurve bei den Hauspreisen weiterhin deutlich nach oben zeigt.
Naheliegende Erklärung: Durch die Pandemie wächst das Bedürfnis nach Abgrenzung und Distanz, das in einem Einfamilienhaus einfach besser befriedigt werden kann als in einer Wohnung, deren Treppenhaus, Mülltonnen, Haustür etc. mit den Nachbarn geteilt werden.
Das schlägt sich auch in den Summen nieder, die Immobilienkäufer und Häuslebauer aufnehmen müssen. 334.000 Euro betrug das durchschnittliche Immobiliendarlehen deutschlandweit im Mai dieses Jahres. Gegenüber dem Vorjahresmonat bedeutet das ein Plus von mehr als 13 Prozent. Auch die Anschlussfinanzierungssumme legte im Durchschnitt zu, von 162.000 auf 171.000 Euro und damit um 5,6 Prozent. Die Zinsbindungsdauer ist mit 14 bzw. (bei Anschlussfinanzierung) 13 Jahren nach wie vor hoch – den niedrigen Zinsen sei Dank.

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Stimmung bei offenen Immobilienfonds trübt sich ein

Bisher sind die offenen Immobilienfonds noch relativ ungeschoren durch die Corona-Krise gekommen. Eine neue Umfrage des Ratinghauses Scope zeigt allerdings eine Eintrübung der Zukunftsaussichten, wenn auch nicht gravierend. Immerhin schätzen noch zwei Drittel der 24 befragten Fondsanbieter ihre Lage als „gut“ ein. Als „sehr gut“ bewertet jedoch kein einziges Unternehmen mehr die Situation, im Vorjahr waren es 40 Prozent (weitere 40 Prozent: „gut“).
Das Gros der Fondsmanager rechnet mit sinkenden Erträgen, meist zwischen 2,0 und 2,5 Prozent, während die Scope-Analysten eher 1,5 bis 2,0 Prozent für realistisch halten. Im vergangenen Jahr warfen die Fonds im Schnitt 3,1 Prozent Rendite ab. Gingen damals noch drei von fünf befragten Anbietern von steigenden Netto-Mittelzuflüssen aus, so sind es nun nur noch 17 Prozent.
Problematisch werden für die Fonds vor allem Büro- und Handelsimmobilien. Deren Mieter sind teilweise stark von den Folgen der Corona-Pandemie betroffen und fordern daher vielerorts Mietnachlässe. Auch deshalb fokussieren sich die Fondsmanager vermehrt auf Wohnimmobilien, die weit weniger konjunkturabhängig sind.

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Immobilienfonds trotzen der Krise

Während die Kapitalmärkte ebenso wie die Realwirtschaft wegen der Corona-Pandemie ungekannte Turbulenzen durchlaufen, erfreuen sich offene Immobilienfonds (OIF) bisher großer Stabilität. Ihre Anleger ziehen laut einem Bericht der Berliner Ratingagentur Scope bislang – anders als Aktieninvestoren – keine Gelder ab. Vielmehr konnten zahlreiche Fonds bis Mitte März sogar noch Netto-Mittelzuflüsse vermelden. Lediglich deren geringere Höhe lässt auf eine Krisensituation schließen.
Der Hauptgrund für diese Stabilität dürfte in der Mindesthaltedauer liegen, die 2013 eingeführt wurde. Seitdem müssen OIF-Anteile für mindestens zwei Jahre gehalten werden, hinzu kommt eine Rückgabefrist von einem Jahr. Außerdem dürfte die geringe OIF-Volatilität zur Beruhigung der Anleger beitragen. Die Liquiditätsquote der deutschen OIF liegt aktuell im Schnitt bei rund 20 Prozent. Trotz dieser gut gefüllten „Kriegskassen“ gehen die Scope-Analysten davon aus, dass sich die Fondsmanager in der kommenden Zeit mit größeren Transaktionen zurückhalten werden.

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Müssen Immobilienbesitzer vor Corona-Verlusten zittern?

Als ausgemacht gilt, dass die Immobilienpreise durch die tiefe Corona-Rezession sinken werden. Manche Marktanalysten rechnen mit einem Wertverlust von einem Viertel oder mehr. Das Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) befindet nun jedoch gleich im Titel einer neuen Studie: „Immobilienbesitzer müssen sich keine Sorgen machen.“ Die IW-Experten halten in den 50 größten deutschen Städten einen Preisrückgang von lediglich 0 bis 12 Prozent für wahrscheinlich.
Ob er am Ende eher am unteren oder am oberen Ende der Schätzung liegen wird, hänge im Wesentlichen von der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung ab. Ein längerer Lockdown oder das wiederholte Herunterfahren der wirtschaftlichen Aktivitäten wegen erneuter Pandemiewellen würden sich negativ auf die Preisentwicklung auswirken. Andererseits stünden sinkende Zinsen dem Preisverfall entgegen, da sie der Assetklasse Immobilien mehr Attraktivität verschafften. Zudem werde gerade weltweit eine enorme Liquidität in Umlauf gebracht, die in praktisch allen Segmenten die Preise treiben werde. Eine Blase sei am deutschen Immobilienmarkt auch nicht erkennbar. So zieht IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer das optimistische Fazit: „Der Wohnimmobilienmarkt wird relativ gut durch die aktuelle Krise kommen.“

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Wo das Vermögen der Deutschen steckt

Laut Bundesbank besitzen die deutschen Privathaushalte – Stand: drittes Quartal 2018 – Immobilien im Wert von rund acht Billionen Euro. Damit übersteigt das „Betongold“ den Wert des privaten Geldvermögens, das sich auf circa 6,25 Billionen Euro beläuft.
Davon entfallen lediglich 1,33 Billionen auf Anteilsrechte und Anteile an Investmentfonds, auf Aktien sogar nur 441 Milliarden. Ansprüche gegen Versicherungen machen 2,26 Billionen Euro aus. Mit 2,47 Billionen wird ein riesiger Batzen praktisch unverzinst aufbewahrt, als Einlagen oder in bar. Damit verzichten die Deutschen, gerade im Vergleich mit anderen Nationen, Jahr für Jahr auf viele Milliarden an möglichen Renditen, die ebenfalls ohne nennenswertes Risiko zu haben wären.
Dessen ungeachtet geht es den Deutschen in der Gesamtheit, das zeigen die Bundesbank-Zahlen, finanziell sehr gut. 2018 haben sie rund 207 Milliarden Euro gespart, immerhin 42 Milliarden mehr als noch 2008. Die Sparquote der privaten Haushalte liegt bei über 10 Prozent.

Gezerre um Grundsteuer-Reform

Das Bundesverfassungsgericht hat der Politik aufgegeben, die Immobilien-Grundsteuer zu reformieren. Bundesfinanzminister Olaf Scholz hat daraufhin kürzlich einen Entwurf vorgelegt, nach dem die Grundsteuer für jede Wohnung individuell zu berechnen wäre. Einfließen sollen dabei die Wohnfläche, das Alter, die Grundstücksfläche und der aktuelle Bodenwert, aber auch die Nettokaltmiete. Je höher die Miete, desto höher soll auch die Steuerlast ausfallen. Die Opposition befürchtet nicht nur einen immensen bürokratischen Aufwand, sondern auch steigende Mieten, da die Grundsteuer auf diese umgelegt werden kann. Sozialpolitisch wären höhere Wohnkosten angesichts der ohnehin angespannten Immobilienmärkte in vielen deutschen Städten kaum zu vermitteln.

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Getriebene des eigenen Erfolgs: offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds (OIFs) profitierten in den letzten Jahren von den steigenden Mieten und
Kaufpreisen – die allerdings auch mehr und mehr zu einem Problem werden. Denn die Anleger
rennen den OIF-Anbietern regelrecht die Türen ein. Im letzten Jahr überwiesen sie ihnen laut
Fondsverband BVI rund 6,7 Milliarden Euro. Damit verwalten OIFs nun über 95 Milliarden Euro
(Stand: Ende August). Doch wohin mit dem ganzen frischen Geld?

Die Immobilienpreise sind in den A- und zunehmend auch in den B-Lagen teilweise in
schwindelerregende Höhen gestiegen. Lukrative Kaufgelegenheiten lassen sich auch mit bester
Vernetzung im Markt kaum noch finden. Die Investorengelder wollen jedoch investiert sein,
schließlich werfen sie sonst praktisch keine Zinsen ab – und verwässern damit die Performance des
Gesamtfonds. Derzeit halten die OIFs im Schnitt 21 Prozent Liquidität. Das ist zwar weniger als 2017,
aber immer noch eine vergleichsweise hohe Quote.

Solange die Leitzinsen am Boden verharren, bleiben auch Sachwerte wie Immobilien bei den
Anlegern sehr beliebt. Die Fondsbranche reagiert mit stetigen OIF-Neuemissionen. Doch das
Anlagerisiko wird notwendigerweise wachsen müssen, denn sichere Renditebringer sind am heutigen
Immobilienmarkt Mangelware.

Bildnachweis: https://de.fotolia.com| © Tiberius Gracchus 72117653

Ist es günstiger, zur Miete zu wohnen, als eine Immobilie zu kaufen?
Die Kaufpreise für Immobilien sind vielerorts in den letzten Jahren schier explodiert. Auch die Mieten
zogen deutlich an, nicht so stark allerdings. Je weiter sich nun die Schere zwischen Kaufpreisen und
Mieten öffnet, desto mehr stellt sich die Frage: Spart man eigentlich langfristig wirklich, wenn man in
eigene vier Wände investiert?

Die Antwort hängt zwar immer vom Einzelfall ab, doch eine Studie des Instituts der deutschen
Wirtschaft Köln (IW) sieht grundsätzlich nach wie vor deutliche Vorteile für Käufer. Und zwar in allen
401 Städten und Landkreisen Deutschlands. Wer kauft, spart im Schnitt ein Drittel der Kosten
gegenüber der langfristigen Miete. Bei der Berechnung berücksichtigten die Analysten neben der
Miet- und Kaufpreisentwicklung auch die Finanzierungszinsen, die Kaufnebenkosten und die Zins-
bzw. Anlagegewinne, die man mit dem Eigenkapital alternativ zum Kauf erzielen könnte.

Im Ergebnis ist auch in hochpreisigen Städten wie Stuttgart und München der Kauf lohnenswerter als
das Mieten. Das liegt primär an den derzeit äußerst niedrigen Hypothekenzinsen. Den größten Vorteil
haben Immobilienkäufer im thüringischen Saale-Orla-Kreis, wo sie im Schnitt 62 Prozent weniger fürs
Wohnen bezahlen als Mieter.