Stimmung bei offenen Immobilienfonds trübt sich ein

Bisher sind die offenen Immobilienfonds noch relativ ungeschoren durch die Corona-Krise gekommen. Eine neue Umfrage des Ratinghauses Scope zeigt allerdings eine Eintrübung der Zukunftsaussichten, wenn auch nicht gravierend. Immerhin schätzen noch zwei Drittel der 24 befragten Fondsanbieter ihre Lage als „gut“ ein. Als „sehr gut“ bewertet jedoch kein einziges Unternehmen mehr die Situation, im Vorjahr waren es 40 Prozent (weitere 40 Prozent: „gut“).
Das Gros der Fondsmanager rechnet mit sinkenden Erträgen, meist zwischen 2,0 und 2,5 Prozent, während die Scope-Analysten eher 1,5 bis 2,0 Prozent für realistisch halten. Im vergangenen Jahr warfen die Fonds im Schnitt 3,1 Prozent Rendite ab. Gingen damals noch drei von fünf befragten Anbietern von steigenden Netto-Mittelzuflüssen aus, so sind es nun nur noch 17 Prozent.
Problematisch werden für die Fonds vor allem Büro- und Handelsimmobilien. Deren Mieter sind teilweise stark von den Folgen der Corona-Pandemie betroffen und fordern daher vielerorts Mietnachlässe. Auch deshalb fokussieren sich die Fondsmanager vermehrt auf Wohnimmobilien, die weit weniger konjunkturabhängig sind.

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Immobilienfonds trotzen der Krise

Während die Kapitalmärkte ebenso wie die Realwirtschaft wegen der Corona-Pandemie ungekannte Turbulenzen durchlaufen, erfreuen sich offene Immobilienfonds (OIF) bisher großer Stabilität. Ihre Anleger ziehen laut einem Bericht der Berliner Ratingagentur Scope bislang – anders als Aktieninvestoren – keine Gelder ab. Vielmehr konnten zahlreiche Fonds bis Mitte März sogar noch Netto-Mittelzuflüsse vermelden. Lediglich deren geringere Höhe lässt auf eine Krisensituation schließen.
Der Hauptgrund für diese Stabilität dürfte in der Mindesthaltedauer liegen, die 2013 eingeführt wurde. Seitdem müssen OIF-Anteile für mindestens zwei Jahre gehalten werden, hinzu kommt eine Rückgabefrist von einem Jahr. Außerdem dürfte die geringe OIF-Volatilität zur Beruhigung der Anleger beitragen. Die Liquiditätsquote der deutschen OIF liegt aktuell im Schnitt bei rund 20 Prozent. Trotz dieser gut gefüllten „Kriegskassen“ gehen die Scope-Analysten davon aus, dass sich die Fondsmanager in der kommenden Zeit mit größeren Transaktionen zurückhalten werden.

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Getriebene des eigenen Erfolgs: offene Immobilienfonds
Offene Immobilienfonds (OIFs) profitierten in den letzten Jahren von den steigenden Mieten und
Kaufpreisen – die allerdings auch mehr und mehr zu einem Problem werden. Denn die Anleger
rennen den OIF-Anbietern regelrecht die Türen ein. Im letzten Jahr überwiesen sie ihnen laut
Fondsverband BVI rund 6,7 Milliarden Euro. Damit verwalten OIFs nun über 95 Milliarden Euro
(Stand: Ende August). Doch wohin mit dem ganzen frischen Geld?

Die Immobilienpreise sind in den A- und zunehmend auch in den B-Lagen teilweise in
schwindelerregende Höhen gestiegen. Lukrative Kaufgelegenheiten lassen sich auch mit bester
Vernetzung im Markt kaum noch finden. Die Investorengelder wollen jedoch investiert sein,
schließlich werfen sie sonst praktisch keine Zinsen ab – und verwässern damit die Performance des
Gesamtfonds. Derzeit halten die OIFs im Schnitt 21 Prozent Liquidität. Das ist zwar weniger als 2017,
aber immer noch eine vergleichsweise hohe Quote.

Solange die Leitzinsen am Boden verharren, bleiben auch Sachwerte wie Immobilien bei den
Anlegern sehr beliebt. Die Fondsbranche reagiert mit stetigen OIF-Neuemissionen. Doch das
Anlagerisiko wird notwendigerweise wachsen müssen, denn sichere Renditebringer sind am heutigen
Immobilienmarkt Mangelware.

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